Виды процентных ставок по ипотеке

Процентные ставки по ипотечным кредитам устанавливаются в трех формах:

Фиксированная процентная ставка

Фиксированная процентная ставка определяется один раз при оформлении ипотеки и в дальнейшем не изменяются, так как зафиксированы в договоре. В варианте начисления процентов по фиксированной ставке может быть два периода, в которых процентные ставки разные, хотя их уровень определен заранее:

  • платежи по кредиту, которые делаются до оформления залога приобретаемой в ипотеке недвижимости — в этот период ставка повышенная;
  • платежи по кредиту, которые делаются после оформления залога приобретаемой в ипотеку недвижимости — в этот период ставка снижается до обычного уровня.

Вариант установки фиксированной процентной ставки имеет свои плюсы и минусы.

Минус — в том, что текущий уровень фиксированной ставки может быть выше уровня переменной ставки, что приводит к более высокому ежемесячному платежу по кредиту. В случае ипотечного кредита, когда сумма кредита большая и сначала выплачиваются в основном проценты (при аннуитете), даже незначительное увеличение процентной ставки приводит к значительному увеличению платежа.

Плюс — в том, что платежи заранее известны и не будут изменяться под влиянием изменений в экономической ситуации. Со временем аннуитетные платежи (с одинаковой суммой в течении срока кредита) относительно уменьшаются, так как размер платежа одинаков, а деньги со временем дешевеют из-за инфляции.

Переменная процентная ставка

Переменная процентная ставка устанавливается по определенной формуле, закрепляемой в договоре, виде базовой ставки и дополнительного процента.

Например:

  • ставка по ипотечному кредиту в рублях = ставка MosPrime6m + 5%
  • ставка по ипотечному кредиту долларах США = ставка LIBOR USD 6m + 6%
  • ставка по ипотечному кредиту в евро = ставка EURIBOR 6m +6%

Как и в случае фиксированных ставок, на срок до оформления залога объекта недвижимости, приобретаемого по ипотеке, процент может повышаться.

Базовые ставки MosPrime, LIBOR, EURIBOR - усреднённые ставки по межбанковским кредитам на рынках соответственно России (рубли), Лондона (по доллару, евро и другим валютам) и Европы (евро). Процедуры установки процентных ставок четко прописаны и текущий уровень базовой ставки всегда известен.

Преимущество переменных процентных ставок по кредиту может быть в том, что уровень ставки может быть ниже текущей фиксированной, что уменьшает сумму платежа по ипотеке. Однако ставка может со временем и вырасти — в этом недостаток переменной процентной ставки для ипотечного заёмщика. Ведь процентные ставки предсказать невозможно.

Посмотрим на текущий уровень процентной ставки LIBOR для доллара США на 6 месяцев:

Ставка Libor 6 месяцев, доллар США

Ставка Libor 6 месяцев, доллар США

Базовая ставка очень низкая, но так было не всегда. Сложно предполагать, как долго еще продлится период крайне низких процентных ставок по доллару США и евро. Посмотрим теперь на изменения базовой ставки в предыдущие годы. Подобным образом они могут изменяться и в будущем:

Ставка Libor 6 месяцев, доллар США

Ставка Libor 6 месяцев, доллар США

С базовой ставкой по кредитам в рублях похожая картина. Отличие от западного рынка в том, что в России экономическая ситуация может меняться быстрее и сильнее. К примеру, рублёвая базовая ставка MosPrime на 6 месяцев осенью 2011 года выросла примерно на 2,5%.

Существенное изменение рублевой базовой ставки представляется более вероятным, чем существенное изменение базовой ставки по иностранным валютам. Причина этого не только в том, что невелик объем кредитов, депозитов и других финансовых инструментов, доходность которых определяется с помощью MosPrime. Относительно США и западноевропейских стран государственный долг, выраженный в национальной валюте, в России невелик. Поэтому органам государственного регулирования в России, в отличие от США и стран западной Европы, намного менее важно удерживать процентную ставку низкой. Там же резкое повышение ставок может привести к серьезному бюджетному кризису, а также кризисам на рынках жилья и облигаций. Но, к сожалению, нельзя воспользоваться преимуществом низкой без того, чтобы взять на себя валютный риск.

Совет: Возможно, вариантом который будет лучше остальных вариантов по ипотеке в валюте, является ипотека в иенах. По сравнению с периодами «финансового кризиса» и «кризиса суверенных долгов в еврозоне» ситуация в Японии изменилась, и ипотека в иене кажется мне менее опасной. Очень маловероятно, что процентная ставка в иенах будет расти: государственный долг Японии, выраженный в иенах, очень велик и просто чтобы избежать финансового коллапса власти Японии не могут пойти на более или менее значительное (выше нескольких процентов) повышение процентных ставок. В длительной перспективе укрепление иены к основным валютам маловероятно, так как Банк Японии агрессивно смягчает денежную политику и предложение иены быстро растёт, что должно оказывать давление в сторону снижения курса иены. Кроме того, бюджетная консолидация (т.е. ликвидация дефицита бюджета) также видится мне маловероятной. Это второй по важности фактор давления на курс иены. Таким образом, при минимальной процентной ставке по кредиту в иене, валютный риск, скорее, будет меньше чем в отношении доллара или франка.

— так я вижу ситуацию на август 2013 г.

Но вернёмся к переменной ставки по кредитам в рубля. Как видно по графику ставки MosPrime на 6 месяцев, меняется она сильнее, чем LIBOR:

Ставка MosPrime 6 месяцев

Ставка MosPrime 6 месяцев

Однако величина риска, связанного с переменной процентной ставкой в рублях, становится понятной, если посмотреть на изменение MosPrime (6 мес.) за несколько лет:

Ставка MosPrime, 6 месяцев

Ставка MosPrime, 6 месяцев

2008-2009 годы — примеры, до каких значений за счёт изменения базовой ставки может доходить переменная процентная ставка по ипотечному кредиту.

Комбинированная процентная ставка

В этом случае несколько лет платежи по ипотечному кредиту платятся по фиксированной процентной ставке, а далее — платятся по переменной ставке. В случае, когда выплата ипотечного кредита планируется в относительно короткий срок, это может быть вариантом с относительно небольшим риском.

Оставить комментарий

Ваш е-майл не будет опубликован. Поля, которые необходимо заполнить, отмечены *

Вы можете использовать эти тэги HTML и аттрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>